На українському ринку нерухомості складається, на перший погляд, парадоксальна ситуація.
Незважаючи на проблеми з відключенням світла, посиленням обстрілів і з війною, що триває, ціни на житло пішли в зростання. Причому не лише у віддалених від фронту регіонах. Наприклад, за останні півроку двокімнатні квартири у Чернігові подорожчали на 18% (до 50 тисяч доларів), у Харкові – на 13% (до 36 тисяч доларів), а однокімнатні у Дніпрі – на 6%.
Зворотна ситуація, тобто зниження цін фіксується лише у Запоріжжі та Сумах.
Дорожує житло й у столиці (хоча й незначно), а також у більшості інших обласних центрів за винятком Львова та Ужгорода, де раніше спостерігалося найбільше зростання, а тепер розпочалась деяка корекція.
Дорожує й оренда.
Втім, з оренди причини більш-менш зрозумілі, і ця тенденція проявляється вже давно.
Попит збільшують переселенці, кількість яких зростає через поступове переміщення лінії фронту захід. Плюс посилились міграційні процеси. У великі міста українці знову почали їхати на заробітки. Крім того, у мегаполісах, як вважається, легше сховатися від мобілізації, ніж у невеликих населених пунктах, що також стимулює переїзд сімей із чоловіками.
Хоча певні зміни є і щодо оренди. Так, за словами рієлтора Ірини Луханіної, у столиці побільшало короткої оренди через посилення обстрілів та відключень світла. "Люди готові знімати максимум на 3-6 місяців, тому що взагалі не знають, що їм робити: їхати з Києва або міняти район на спокійніший", - пояснила Луханіна.
Але загалом, повторимося, оренда у великих містах (за різким винятком) продовжує зростати.
Менш очевидними є причини зростання цін на ринку продажу житла.
Однак і цьому є своє пояснення.
Перше та головне – очікування швидкого закінчення війни в Україні на тлі переговорної активності навколо мирного плану Трампа. В українських бізнес-колах ще з листопада ходять наполегливі чутки, що до кінця року війна закінчиться. І хоч жодних підтверджень вони не мають, на поведінку потенційних продавців житла подібні розмови впливають: хтось пригальмовує з виставленням нерухомості на продаж, сподіваючись, що після закінчення війни можна буде продати набагато дорожче, хтось піднімає ціни.
Друга причина пов'язана безпосередньо з першою – поява великої кількості пропозицій квартир до продажу із завищеним цінником. У цьому покупців такі знайти важко. І якщо продавець все ж таки житло хоче продати найближчим часом, а не після гіпотетичного закінчення війни, то найчастіше він готовий на великі знижки.
Третя причина – відновлення стабільного держфінансування програми пільгової іпотеки еОселя. На неї у бюджеті на цей рік було передбачено 20 млрд. гривень. Однак улітку були перебої з виплатами. До осені вони припинилися, гроші пішли, а разом із ними й угоди. Крім того, у вересні набула чинності норма, за якою переселенцям (а це досить помітна категорія покупців нерухомості) погашається 70% від початкового внеску. Це також спонукало попит на житло.
До речі, активізація продажів по еОселі призвела до появи системи "двох цін" на ринку нерухомості. Як каже голова агентства "КиївДімСервіс" Андрій Романов, якщо житло продають за державними програмами пільгової іпотеки, то ціна автоматично підвищується на 10-15% порівняно із встановленими для покупців живими грошима.
Але, як бачимо, зростання цін на ринку в основному ґрунтується на очікуваннях швидкого закінчення війни. І якщо вони в черговий раз не виправдаються, то швидше за все буде відкат. Як це вже сталося наприкінці весни-початку літа.
Докладніше про те, що відбувається на ринку нерухомості, читайте у статті "Країни".
Львівська бульбашка здувається, а Запоріжжя вже не хаб для ВПО
У нещодавньому звіті ЛУН про ринок нерухомості за осінь 2025 року аналітики звернули увагу на дисбаланс цін та низку несподіванок.
"Звичні лідери почали втрачати позиції, а на арену виходять нові регіональні зірки", - йдеться у звіті.
Минулої осені колись найдорожча на заході країни нерухомість в Ужгороді та Львові несподівано подешевшала в середньому на 1%, а в деяких сегментах ще більше: ціна однокімнатних в Ужгороді знизилася на 8% (до 59,2 тисяч доларів).
При цьому у Тернополі, навпаки, однокімнатні квартири за півроку подорожчали на 13% (до 41,3 тисячі доларів), а у Чернівцях – на 8% (до 55 тисяч доларів).
"Така тенденція може говорити про початок фундаментального зсуву: зацікавленість покупців та інвесторів у квартирах на заході країни зміщується у бік сусідніх менш розкручених, але також умовно безпечних міст", - зазначають аналітики ЛУН.
Якщо цей тренд протримається, то вже найближчим часом піднімуться ціни на житло в Івано-Франківську та Хмельницькому, де сьогодні самі однокімнатні квартири порівняно недорогі: 38,8 тисяч і 35,9 тисяч доларів відповідно. Ціни там за останні півроку зросли, але незначно – на 1-3%.
Ріелтори, з якими поспілкувалася "Країна", розцінюють провал цін у Львові та Ужгороді як ознаку того, що бульбашка на місцевих ринках нерухомості почала здуватися. Про такий сценарій аналітики попереджали вже давно. З початку війни ціни на житло в Ужгороді та Львові різко пішли вгору, туди почали виводити кошти багато інвесторів. Але, як показала практика, заробляти на оренді у цих регіонах непросто, оскільки попит тримався високим недовго. Тому люди почали скидати квартири, нерідко навіть собі на збитки. Якогось моменту частка виходів інвесторів з ринку стала настільки високою, що це вже впливає і на середні ціни в "золотих" регіонах.
Змінюється ситуація і у східних областях.
За даними ЛУН, у містах - хабах для ВПО, куди з'їжджаються переселенці з прифронтових населених пунктів, на кшталт Дніпра та Харкова житло дорожчає. У Дніпрі ціна середньостатистичної одиниці за останні півроку додала 6%, а у Харкові – 5%, а двокімнатні квартири у Харкові подорожчали на 13%. Водночас у Запоріжжі та Сумах ціни, навпаки, впали на 9% та 3% відповідно. Зважаючи на все, останні згадані міста переселенці вже не сприймають як хаби, побоюючись, що лінія фронту може наблизитися й до них. Хоча, наприклад, у Чернігові, який також постійно зазнає обстрілів і знаходиться порівняно неподалік кордону з Росією, вартість двокімнатних квартир збільшилася на 18%.
Щодо центральних регіонів країни, то ціни на житло там залишаються більш-менш стабільними. Наприклад, середньостатистична одиниця у Вінниці зараз коштує рівно стільки ж, скільки півроку тому - близько 45 тисяч доларів. У Черкасах та Кропивницькому вона подорожчала на 2% (до 44,5 тисяч доларів та 30,5 тисяч відповідно).
У Києві ціни на житло хоч і зростають, але трохи. Так, за даними ЛУН, житло на первинці у столиці за останні півроку подорожчало на 2,6% (до 55-55,4 тисячі гривень за квадрат), а на вторинному ринку - на 3% (до 65 тисяч доларів за однокімнатну квартиру). При цьому, що цікаво, в передмісті цінова динаміка активніша: новобудови подорожчали на 7,65% за півроку та на 2,5% за останній місяць (до 25,7-36 тисяч гривень за квадратний метр).
Цінові гойдалки вже збільшили розрив вартості середньостатистичної одиниці по різних регіонах. Якщо навесні однокімнатна квартира у Запоріжжі коштувала у 3,6 разів менше, ніж у Києві (17,5 тисяч доларів проти 63 тисяч), то зараз – у чотири (16 тисяч проти 65 тисяч доларів). Якщо порівнювати з Херсоном, то різниця в ціні зі столицею становить взагалі 4,5 рази (одиниця в Херсоні коштує лише 14 тисяч доларів).
Подвійні цінники на квартири
До речі, у деяких щодо безпечних регіонах ціни вже зростають. Однокімнатні у Рівному за півроку подорожчали на 9%, у Чернівцях – на 8%.
Втім, як каже Андрій Романов, на ринку зараз є кілька цінників на житло. По-перше, ціна в оголошеннях. Багато власників виставляють максимальну планку для того, щоб знизити її в процесі торгу. За словами Романова, у разі термінового продажу власники готові знизити ціну для конкретного покупця і на 20%.
Багато власників розраховують на велике зростання цін на нерухомість після війни, чого готуються вже зараз, виставляючи в оголошеннях максимальний прайс. Вони готові чекати на покупців місяцями. А деякі взагалі зняли свої квартири з продажу в очікуванні сильнішого подорожчання.
Зазначимо, перспективи різкого подорожчання нерухомості в тому ж Києві є, оскільки, за словами Романова, поки вартість квадратного метра не повернулася навіть до рівня 2021 року і залишається нижчою в середньому на 20%. Плюс через значні пошкодження житлового фонду за час війни сформувався значний відкладений попит, який, як очікують експерти, після війни обов'язково вистрілить.
Втім, для того, щоб ціни почали зростати, потрібна головна умова: припинення військових дій. Коли воно втілиться в реальність, поки що неясно.
По-друге, на ринку сформувалися окремі цінники для покупців за держпрограмами "еОселя" та "еВідновлення". За словами Романова, вони на 10-15% вищі за ті, які пропонують клієнтам з живими грошима. Пов'язано це з проблемами з переведенням у готівку і конвертацією в долари коштів, що надходять на рахунки продавців, оскільки існують ліміти на зняття грошей, а валютний курс постійно стрибає.
Частка житла за спеццінами у загальних продажах досить висока – до 50% усіх угод.
По-третє, покупці, які мають власні заощадження, все частіше віддають перевагу найдоступнішому житлу. Скажімо, якщо на ринку з'являється квартира за 30-40 тисяч доларів, то на неї відразу претендують по 5-7 покупців. Людей не бентежить ні вбитий стан житла, ні те, що воно розташоване у старих хрущовках та панельках; головне – низька ціна. На продаж, навпаки, виставляють в основному житло середньої та високої цінової категорії. Власники вкладаються в ремонти та хочуть добре заробити на перепродажі квартир.
"Навіть невелика квартира до 45 квадратів, але з хорошим ремонтом і в новому житловому комплексі виставляється дорожче за 100 тисяч доларів", - кажуть ріелтори.
До чого в результаті приведе такий різнобій у попиті та пропозиції, поки говорити зарано. Не виключено, що власники дорогих квартир, чекаючи кілька місяців, будуть змушені знижувати прайси. Причому в оголошеннях вони можуть залишатися стабільними або навіть трохи вирости, а коли справа дійде до продажу, для покупця збільшать знижку.
Непідйомна оренда
Намітилися зміни та на ринку оренди. З одного боку, орендні ставки зростають. Так, у Києві з початку осені ціни на орендоване житло збільшилися на 10%. Причиною стала активізація студентів на початку нового навчального року та приплив переселенців. З іншого боку, за словами Ірини Луханіної, змінилися настрої потенційних орендарів.
"Через посилення обстрілів столиці багато хто просто не розуміє, що їм робити далі: взагалі їхати з Києва або переїжджати в безпечніші райони. Тому зросла частка коротких контрактів з оренди на 3-6 місяців з можливістю продовження", - каже Луханіна.
Ріелтори зазначають, що далеко не всі орендарі готові переплачувати. Скажімо, в одному з агентств наводять приклад, коли власник квартири на вулиці Дмитрівській підвищив ціну із 600 до 1000 євро. Колишній орендар відмовився платити так багато та з'їхав. Квартира провисіла у ріелторських базах 2,5 місяця, протягом яких ціна плавно спустилася з 1000 євро до колишніх 600, і лише після цього житло вдалося повторно здати.
Орендні ставки на житло зростають і в цілому по країні. За даними ЛУН, за останні півроку ціна знімання однокімнатної в Одесі зросла одразу на 50%, у Вінниці – на 36%, у Кропивницькому – на 23%, у Черкасах – на 20%, в Ужгороді – на 13%, у Львові – на 12%, у Дніпрі – на 14%, у Харкові. Ціни впали лише у Сумах – майже на третину.
При цьому спостерігається велика різниця в орендних ставках по різних містах. Якщо в Ужгороді одиницю можна зняти щонайменше за 20,8 тисяч гривень, то в Харкові - за 4,5 тисячі, або в 4,5 рази дешевше.
Крім того, у багатьох містах залишається низькою доступність орендного житла. У тому ж Ужгороді за оренду потрібно віддати 82% середньої зарплати по місту, у Львові – 68%, Києві – 60%, тоді як у Харкові чи Запоріжжі – всього 20-24% зарплати. На думку аналітиків ЛУН, такі цифри свідчать про те, що багато регіональних ринків оренди явно перегріті, а це означає, що вже в найближчому майбутньому ціни можуть просісти, якщо тільки різко не зростуть попит на орендоване житло і зарплати потенційних орендарів, але ймовірність цього поки невисока.